Estimasi Biaya

1.1  Pengertian Estimasi Biaya

Estimasi biaya memiliki sifat yang sangat luas tergantung sudut pandang yang digunakan. Secara harafiah estimasi biaya terdiri dari kata :
Estimasi    = Perkiraan
Biaya        = Pengorbanan sumber ekonomis yang diukur dalam satuan uang, yang terjadi atau kemungkinan terjadi untuk mencapai tujuan tertentu.

Dalam industry kostruksi estimasi biaya adalah istilah yang sering digunakan untuk menggambarkan perkiraan biaya yang akan digunakan untuk merealesasikan suatu proyek konstruksi. Proyek konstruksi dilakukan melalui beberapa tahapan yang membutuhkan rentang waktu tertentu sehingga estimasi biaya sangat dibutuhkan. Sehingga dapat didefinisikan,  Estimasi biaya adalah penghitungan kebutuhan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu kegiatan atau pekerjaan sesuai dengan persyaratan atau kontrak.

Estimasi biaya proyek dapat dilakukan pada berbagai tahapan proyek. Estimasi ini nilainya akan semakin mendekati nilai biaya proyek bila estimasi dilakukan pada saat informasi mengenai proyek tersebut sudah sangat lengkap. Biaya proyek itu sendiri baru dapat diketahui setelah proyek selesai dikerjakan oleh kontraktor.

Biaya investasi untuk suatu bangunan (konstruksi) dibedakan atas biaya konstruksi (construction), biaya non-konstruksi (non-construction), dan biaya daur hidup (life-cycle).

Gambar 1.1. Komponen Biaya Proyek

Estimasi dibedakan atas :

Secara umum, estimasi biaya proyek dibagi menjadi dua macam, yaitu:

1.      Estimasi biaya konseptual, yaitu estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan yang akan dibangun.

2.      Estimasi biaya detail, adalah estimasi yang didasarkan pada dokumen rencana pembangunan yang lengkap.

Untuk menggambarkan pengertian jenis estimasi biaya proyek, maka berikut ini diampilkan Diagram Tahapan proyek konstruksi.

 

Gambar 1.2. Tahapan Proyek Konstruksi

1.1  Estimasi Biaya Konseptual

Estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan yang akan dibangun. Estimasi ini dibuat pada tahapan awal suatu proyek. Pihak pemilik pada mulanya membuat estimasi pendahuluan ini untuk mengetahui apakah suatu proyek yang direncanakannya secara ekonomis layak untuk dilaksanakan. Dengan berlangsungnya tahapan-tahapan proyek selanjutnya, yaitu tahap perencanaan awal dan detail akan dibuat estimasi biaya lagi yang tentunya akan lebih baik hasilnya. Estimasi-estimasi biaya ini dibuat secara terus ­menerus untuk mengontrol agar biaya proyek tidak lebih besar dari anggaran proyek menurut hasil estimasi biaya pendahuluan.

Untuk membuat estimasi pendahuluan ini dibutuhkan data-data sbb. :

1.      Produk yang dihasilkan oleh proyek, berikut kapasitas produksi dan lokasinya.

2.      Gambaran mengenai fasilitas-fasilitas yang terdapat pada proyek

3.      Denah / tata Ietak proyek

4.      Waktu dibuatnya estimasi biaya proyek

5.      Daftar peralatan utama yang akan dibeli

6.      Persetujuan pemilik proyek terhadap gambaran rencana proyek secara umum.

Estimasi biaya ini dihitung berdasarkan pengalaman pemilik maupun pihak konsultan. informasi dapat dicari dari proyek-proyek sejenis yang pernah dibuat sebelumnya. Kita harus mempertimbangkan faktor waktu, kapasitas dan lokasi proyek.

Estimasi pendahuluan ini biasanya mempunyai ketepatan sebesar 20 - 30 dari biaya proyek yang benarnya. Walaupun estimasi ini sangat kasar, tetapi sangat berguna bagi pihak pemilik untuk mengambil keputusan apakah proyek yang direncanakannya tersebut akan dilaksanakan atau tidak ataupun memperkecil lingkup proyek agar anggaran proyek tidak terlampaui. Di samping itu, proses estimasi biaya ini mudah dan cepat, sehingga keputusan yang balk dapat diambil sesegera mungkin pada tahapan yang sangat awal dari suatu proyek.

Contoh:
Untuk rumah SEDERHANA seluas 70 m2 (belum ada gambar rencana dan spesifikasi).
Biaya satuan rumah sederhana adalah Rp. 750.000 per meter persegi.
Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 70 m2 x Rp. 750.000/m2 = Rp. 52.500.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)

Untuk rumah MEWAH seluas 500 m2 (belum ada gambar rencana dan spesifikasi).
Biaya satuan rumah mewah adalah Rp. 3.750.000 per meter persegi.
Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 500m2 x Rp. 3.750.000/m2 = Rp. 1.875.000.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)

Metode Indeks Biaya

Estimasi biaya konseptual juga dapat dilakukan dengan menggunakan data masa lalu yang diperbaharui dengan menggunakan indeks biaya (harga).

Berikut ini adalah contoh indeks biaya (harga) konstruksi di Amerika sejak tahun 1913 hingga 1978:

Gambar 1.3 Grafik Indeks Harga di Amerika Tahun 1913 - 1978

Contoh estimasi biaya konseptual dengan menggunakan indeks biaya (harga):
Untuk membangun jalan antar kota di Amerika pada tahun 1970 dibutuhkan biaya USD 75 per m2.
Maka jika pada tahun 1978 akan dibangun jalan antar kota di Amerika, biaya yang dibutuhkan adalah:

     1790
= ———- x USD 75 per m2
      800

= 2.24 x USD 75 per m2
= USD 167.81 per m2

Metode Faktor Kapasitas

Antara beberapa proyek bangunan sejenis namun besar dan luasnya berbeda terdapat suatu korelasi yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya konseptual.

Korelasi tersebut dapat dihitung dengan persamaan berikut ini:

                 K2
B2 = B1 {—-}^x
                 K1

dimana:
B2 = Estimasi biaya bangunan sejenis yang baru dengan kapasitas K2
B1 = Biaya bangunan lama dengan kapasitas K1
K2 = Kapasitas bangunan baru
K1 = Kapasitas bangunan lama
x = Faktor kapasitas sesuai jenis bangunan

Berikut adalah faktor kapasitas untuk berbagai jenis bangunan:

Tabel 1.1. Faktor Kapasitas Berbagai Jenis Bangunan

Metode Rasio Biaya Komponen Bangunan

Tiap-tiap komponen bangunan memiliki rasio tertentu terhadap biaya total bangunan yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya konseptual.

1.1  Estimasi Biaya Detail

Bila rencana rumah di atas telah memiliki dokumen rencana yang lengkap (rumah sederhana dengan luas 68 m2, rumah mewah menjadi 479 m2), maka estimasi biayanya dapat dilakukan secara detail dengan menghitung volume dan biaya satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat (-5% hingga +15%).

Estimasi detail ini dilakukan untuk mendapatkan perkiraan biaya proyek yang lebih akurat. Estimasi ini dilakukan setelah estimasi pendahuluan disetujui dan setelah hampir seluruh perencanaan detail selesai dibuat. Informasi mengenai proyek sudah mencakup gambar-gambar arsitektur, struktur, mekanikal dan elektrikal yang sudah detail, serta spesifikasi teknis detail.

Untuk membuat estimasi biaya ini dari informasi yang telah lengkap di atas kita harus menghitung secara rinci seluruh elemen yang tercakup dalam proyek, kemudian berbagai elemen proyek tersebut ditabulasikan dan dihitung jumlahnya. Proses ini disebut perhitungan kuantitas. Berikutnya, jumlah tiap elemen dikalikan dengan suatu unit harga sehingga hasil penjumlahannya merupakan estimasi biaya langsung proyek. Dengan. menambahkan biaya­-biaya tak langsung, seperti overhead, keuntungan, eskalasi harga serta biaya tak terduga, maka didapatkan estimasi biaya proyek total. Perhitungan kuantitas yang teliti akan sangat mempengaruhi keakuratan hasil estimasi detail di atas.

Estimasi detail dibagi menjadi dua jenis yaitu

1).    Estimasi Perencana (Engineer's Estimate)

Estimasi biaya ini sebaiknya dibuat berdasarkan dokumen lelang yang juga dimiliki oleh penawar (calon kontraktor) dan dibuat sebelum lelang. Estimasi Perencana digunakan oleh pihak pemilik untuk mengevaluasi penawaran-penawaran talon kontraktor dalam menentukan pemenang lelang.

2).    Estimasi Penawaran Kontraktor

Penawaran Kontraktor dibuat dengan suatu strategi perusahaan, penawarannya harus cukup rendah agar dapat memenangkan lelang tetapi juga cukup tinggi agar mendapatkan cukup keuntungan. Dengan kondisi demikian, maka hasil estimasi yang dibuat oleh masing-masing penawar akan sangat berbeda antara penawar tertinggi dan terendah. Tetapi dengan adanya estimasi perencana, maka pihak pemilik mempunyai acuan mengenai harga proyeknya.

1.2  Manfaat Estimasi Biaya

Dalam suatu proyek konstruksi, estimasi biaya adalah salah satu bagian yang akan digunakan sebagai dasar dalam menentukan apakah suatu proyek konstruksi layak untuk direalesasikan atau tidak. Estimasi biaya memiliki peranan yang sangat penting bagi pihak-pihak yang terkait seeperti Pemilik Proyek, Konsultan perencana, maupun Kontraktor.

Manfaat estimasi biaya bagi pihak pihak terkait dalam proyek sebagai berikut :

1)      Bagi Pemilik proyek

·           Sebagai dasar untuk meyediakan biaya untuk mewujutkan keinginanya untuk membangun.

·           Sebagai dasar untuk menyediakan biaya proyek / investasi

·           Sebagai dasar untuk menetpkan besarnya biaya bagi jasa perencanaan

·           Sebagai dasar dalam menentukan mengevaluasi biaya penawaran calon kontraktor yang mengajukan penawaran

2)      Bagi Pihak Konsultan

·         Sebagai dasar dalam membuat perencanaan proyek sesuai dengan keinginan pemilik

·         Sebagai dasar menetapkan perkiraan biaya proyek dalam merealesasikan

·         Sebagai dasar dalam mengevaluasi biaya penawaran oleh calon kontraktor

3)      Bagi Pihak Kontraktor

·         Sebagai dasar dalam menetapkan besarnya biaya penawaran dalam pelelangan.

·         Sebagai acuan dalam menetapkan besarnya biaya pelaksanan pekerjaan.

·         Sebagai dasar dalam negosiasi dengan sub kontraktor yang akan ikut serta dalam pelaksanaan pekerjaan.

·         Sebagai dasar dalam menetapkan keuntungan.

1.5. Penyimpangan Estimasi Biaya

Adanya rentang waktu pada penyelesaian suatu proyek konstruksi menyebabkan kemungkinan terjadinya perubahan besarnya biaya yang dapat diakibatkan oleh beberapa hal yang antara lain :

-          Perubahan harga material, peralatan dan upah karena adanya kenaikan harga.

-          Adanya perubahan kondisi lapangan yang berbeda saat direncanakan dengan pada saat dilaksanakan.

-          Pelaksanaan pekerjaan proyek yang berlangsung cukup lama.

-          Penerapan metode pelaksanaan yang berubah dari yang direncanakan.

-          Terjadi sesuatu yang tidak dapat diperkirakan sebelumya (kecelakaan / musibah ).

-          Informasi dan data yang kurang akurat sehingga perkiraan estimasi yang dibuat jauh menyimpang